Los alquileres se pactan por dos y tres años, según sean para vivienda o comercio.Tiempo atrás, los alquileres debían acordarse por 1 año y medio para vivienda, y 2 para el comercio, como mínimo (artículo 507 del Código Civil). Con la Ley de locaciones urbanas los márgenes se extendieron hasta 2 y 3 años, respectivamente. Estos plazos son los que rigen en la actualidad.
Sin embargo, no todos los contratos hacen caso a la letra de la ley. El contrato de alquiler, firmado entre Leila y el propietario de un autoservicio en Pinamar, se celebró por 2 años, en vez de los 3 obligatorios. Planteado en esos términos, para el propietario su plazo vence en diciembre de 2004, aunque ella quiere que se extienda por otros doce meses, “ya que recién ahora empezamos a recuperar la inversión”, aseguró.
El dilema a resolver es el siguiente: por un lado, hay un contrato de alquiler de comercio que las partes aceptaron firmar por dos años; por el otro, una ley que fija un mínimo de tres para destinos distintos a vivienda. ¿Cuál de los dos argumentos tiene mayor peso?
¿Es válido un contrato firmado por un plazo inferior al fijado por la ley?
El contrato sigue siendo válido; lo que no tiene efecto es la duración acordada. La Ley 23.091 dice claramente que los contratos pactados con plazos menores “serán considerados como formulados por los plazos mínimos precedentemente fijados”, de dos años para vivienda y tres para comercio.
La
duda surge a partir del principio jurídico por el cual los acuerdos privados se
tienen como ley entre las partes. “Si bien esto es así, es cierto también
que ningún convenio entre particulares puede contradecir una ley de orden público,
como es en este caso la de locaciones urbanas”, señaló el abogado civilista
Gastón Sotelo.
Fuente: www.defiendase.com
En
el mismo sentido se expresó su colega Esteban Otero, quien agregó que la
obligación de respetar la duración legal de los contratos “tiene por fin
brindar un cierto grado de estabilidad al inquilino, para asegurarle que cuenta
con un mínimo de 2 años de tranquilidad para habitar la vivienda y de 3 para
estimar inversiones y ganancias, si lo que alquila es un comercio”.
Estos plazos mínimos se interrumpen en beneficio del propietario cuando el
inquilino faltó a los pagos por 2 períodos consecutivos, subarrendó el
inmueble sin autorización del dueño, hizo destrozos en su interior o le dio un
uso distinto al acordado.
¿Hay un plazo máximo para los contratos de alquiler?
Sí. El artículo 1.505 establece que los alquileres no pueden hacerse “por
mayor tiempo que el de diez años”. En el mismo párrafo aclara que, de haber
un plazo mayor, “quedará concluido a los diez años”.
El inquilino cumplidor, ¿puede exigir que le renueven el contrato?
De ningún modo.
¿Se puede celebrar un contrato mientras el otro sigue vigente?
Sí. Otero explicó que “es importante que la gente sepa que el contrato no
tiene por qué ser simultáneo al momento de la entrega del inmueble. Cualquiera
puede firmar un contrato hoy para hacer uso y goce de la locación dentro de un
mes, si lo prefiere”, afirmó el letrado.
También despejó la confusión acerca de la renovación de los contratos, al
aclarar que “no es que se renueva el mismo contrato, sino que para extender el
plazo de permanencia en el inmueble hace falta celebrar un contrato nuevo. Lo único
que se renueva es la voluntad de las partes (propietario, inquilino y garante)
de seguir juntas”.
